Dare in locazione un appartamento di proprietà può garantire una rendita passiva, a patto che si conoscano i metodi per far fruttare al meglio tale fonte di guadagno.
Un immobile sfitto impone oneri fiscali, manutenzione e utenze non da poco: basti pensare che la seconda casa, ubicata nello stesso comune della prima, è soggetta a una tassazione Irpef e addizionale al 50%, nonché all’IMU con aliquota massima.
Ciò è dato dall’aumento esponenziale della tassazione degli immobili in Italia negli ultimi anni, sicché dare un appartamento in locazione vale a coprire tutte le sue spese, oltre che a ricavarci una certa rendita che può fare comodo.
Come posso affittare la mia casa?
Per prima cosa occorre stabilire il modo in cui la si vuole pubblicizzare. È consigliabile rivolgersi alle agenzie immobiliari, con le quali è più facile trovare un buon inquilino anche se possono esigere una percentuale consistente del contratto, specialmente se si affida loro il compito di rendere più appetibile l’appartamento.
Oltre alle classiche agenzie immobiliari, si può affidare la promozione della casa anche ad appositi siti online, facilmente reperibili in internet, visitati da una vasta platea di internauti e potenziali inquilini.
Comunque si scelga di pubblicizzare il proprio appartamento, l’importante è fare in modo che la propria casa risulti bella e appetibile alla prima occhiata: infatti, è proprio la prima impressione quella che determinerà l’inquilino a compiere la sua scelta fra diversi appartamenti. L’obiettivo principale da prefissarsi è quello di presentare una casa che sia il risultato di una buona manutenzione, quindi pulita, luminosa ed efficiente.
Quanto si può guadagnare affittando casa?
Una volta trovato l’inquilino, si passa quindi allo studio del tipo di contratto d’affitto da stipulare, il canone da pattuire e il regime di tassazione da applicare.
Un esempio tipico è il contratto di locazione a canone libero. Questa tipologia di contratto, che deve avere una durata fissa di 4 anni (rinnovabili in automatico per lo stesso lasso di tempo), è quello che assicura una rendita passiva costante al locatore.
Il contratto di locazione a canone concordato, invece, varia da Comune a Comune e prevede un canone calmierato. Può durare 3 anni, rinnovabili, e offre il vantaggio di poter usufruire di una tassazione più leggera.
Il contratto di locazione a uso transitorio è utile se si desidera dare in locazione il proprio appartamento per un periodo che vada da 1 a 18 mesi, non a scopi turistici.
Nel caso di appartamenti ubicati in località turistiche, o nei pressi di Atenei, si possono prevedere rispettivamente il contratto di locazione turistica e il contratto di locazione a studenti universitari.
Per i turisti il contratto non può superare i 30 giorni e non richiede, come per tutti gli altri contratti, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Riguardo il tipo di contratto per studenti universitari, la sua durata non può superare i 36 mesi, ed è questo il contratto che garantisce i più alti guadagni, specie se l’appartamento è ubicato nelle immediate vicinanze dell’Ateneo.
Vediamo ora come si fa a stabilire la somma mensile, o canone, richiedibile al locatario. Il canone si può dedurre facendo un parallelo tra i parametri stabiliti dalla banca dati OMI, disponibile a cura dell’Agenzia delle Entrate e i canoni d’affitto di altri appartamenti ubicati nella stessa zona e con le stesse caratteristiche.
Dopo l’ammontare del canone, bisogna considerare la tassazione più opportuna da applicare. Si può scegliere tra Irpef e cedolare secca.
Con l’Irpef il canone è considerato, insieme agli altri redditi del locatore, parte di un’unica base imponibile. Le basi imponibili sono suddivise in scaglioni di reddito, i quali più sono elevati e più sono soggetti a percentuali di aliquote Irpef in ordine crescente. La tassazione Irpef è consigliabile solo con imponibile la cui aliquota Irpef corrispondente non superi il 27%, e se si può beneficiare di detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie, riqualificazioni energetiche degli edifici e rifacimenti delle facciate.
La cedolare secca è prevista del 21% in caso di contratto a canone libero, e del 10% nel tipo concordato.
Come tutelarsi e a cosa prestare attenzione se vuoi affittare la tua casa
La sottoscrizione di un contratto d’affitto, e la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, oltre a evitare problemi di natura fiscale e gravi sanzioni, è la principale tutela su cui fare affidamento.
Nel caso, infatti, in cui l’inquilino si rifiuti di lasciare libero l’appartamento alla scadenza pattuita, il proprietario può esperire le dovute azioni legali grazie al possesso di un contratto regolarmente registrato.
L’intermediazione delle agenzie immobiliari è anche una buona tutela: queste, infatti, richiedono ampie garanzie, prima di assumere incarichi, sia ai proprietari che ai potenziali inquilini.
Altresì, la compilazione di un inventario di beni, in cui siano elencati mobili, complementi d’arredo, eventuali servizi mal funzionanti, rilevazioni di tutte le utenze e il numero di tutte le chiavi e telecomandi lasciati a disposizione del locatario, è una buona tutela per entrambe le parti. Un verbale di riconsegna immobile sarà utile quando il coinquilino uscirà dalla casa allo scadere del contratto (o con risoluzione anticipata).
Infine, il locatore deve ben valutare la solvibilità del locatario: infatti, è nel suo diritto chiedere una copia della sua ultima dichiarazione dei redditi o l’ultima busta paga. A maggior tutela, il proprietario può esigere che l’inquilino richieda una fidejussione alla banca, in modo che quest’ultima gli faccia da garante in base alla sua affidabilità economica
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