Gli amministratori di condominio sono figure riconosciute dal codice civile come gestori dei beni comuni presenti all’interno di un condominio, chiamati principalmente a:
- vigilare sulla conduzione e sulla manutenzione delle parti comuni
- vigilare sul rispetto del regolamento condominiale
- dare attuazione alle assemblee condominiali
Si tratta di una professione importante per la quale serve il possesso di determinati requisiti e l’acquisizione di specifiche competenze. Come vedremo, però, non esiste un albo degli amministratori di condominio, cosa che spesso crea disorientamento nei condomini.
Come si fa infatti a verificare la preparazione dell’amministratore di condominio? Come si controlla se possiede i requisiti richiesti dalla legge?
E perchè alcuni continuano a parlare dell’albo degli amministratori di condominio?
Questo approfondimento intende chiarire tutti i dubbi legati all’esistenza e alla verifica dell’albo professionale degli amministratori di condominio.
Indice dell'articolo
Albo degli amministratori di condominio: esiste?
L’esistenza di un albo specifico per gli amministratori di condominio è molto spesso dibattuta.
In pratica, tale albo non esiste in senso stretto, poiché l’amministrazione condominiale non è una professione soggetta a un ordine o collegio. Ma c’è di più: quella di amministrazione di condomino non è una professione regolamentata, bensì a livello generale disciplinata da alcune normative che si sono susseguite nel tempo.
Tuttavia, esiste un elenco di persone registrate in alcune province che svolgono il ruolo di amministratore di condominio. Parliamo di persone che, in passato, hanno ricoperto questo ruolo e che posseggono tutti i requisiti che la legge prevede.
Negli ultimi anni, la creazione di un albo degli amministratori di condominio è diventata un tema caldo per la tutela dei diritti della professione e di chi la esercita. Si parla infatti sempre più spesso dell’importanza di un’associazione di persone che svolge queste attività per garantire un livello minimo di professionalità nella gestione condominiale.
Pertanto, l’albo degli amministratori di condominio assicurerebbe il rispetto di alcuni requisiti fondamentali e funge inoltre da garanzia per entrambe le parti.
Forse nei prossimi anni l’albo verrà creato concretamente e sarà implementato e regolato in modo più specifico e dettagliato dai professionisti del settore.
Chi sono i soggetti che possono esercitare la professione di amministratore
La carica di amministratore condominiale può essere ricoperta da una società di persone, come SAS, SNC o Società semplice, da una società di capitali, come SPA, SAPA o SRL, oppure da una persona fisica.
La legge in materia stabilisce quali sono i requisiti che un amministratore di condominio deve possedere. Oltre a questi, il regolamento condominiale può inserire ulteriori requisiti oppure stabilire dei limiti.
Ad esempio, può ammettere soltanto una persona fisica o una società, oppure richiedere il possesso di un determinato titolo di studio.
Ad assurgere al ruolo di amministratore condominiale può essere anche uno dei condomini residenti nello stabile. In questo caso, la legge prevede l’esonero da specifici requisiti che, normalmente, i soggetti esterni devono possedere.
Se il ruolo viene affidato a una società di persone, i requisiti vengono richiesti ai soci che sono illimitatamente responsabili, mentre per una società di capitali agli stessi amministratori oppure ai dipendenti che hanno avuto l’incarico di amministratori condominiali invece della società in cui lavorano.
In alcuni casi, alla carica di amministratore di condominio vengono nominati professionisti come avvocati, commercialisti, ragionieri e agenti immobiliari. Tuttavia, ciò non esclude la possibilità di nominare un amministratore non necessariamente laureato, a condizione che siano soddisfatti i requisiti richiesti.
Requisiti necessari per poter essere nominato amministratore di condominio
L’incarico di amministratore di condominio può essere svolto sia da una società che da una persona fisica. Se viene nominata una società, i requisiti che deve soddisfare sono i seguenti:
- ricoprire il ruolo di amministratore della società
- essere socio illimitatamente responsabile
Se la nomina cade su una persona fisica, i requisiti che deve possedere sono i seguenti:
- godere pienamente dei diritti civili
- non aver subito condanne per delitti verso il patrimonio, la pubblica amministrazione, la fede pubblica, l’amministrazione della giustizia o per ogni delitto privo di colpa che prevede a livello legislativo una pena con reclusione inferiore a due anni o, nel caso di massima pena, a cinque anni;
- non essere stato sottoposto a prevenzione in via definitiva, a meno che non sia intervenuta la riabilitazione
- essere privo di inabilitazione o interdizione
- non essere presente all’interno degli elenchi dei protesti cambiari
- possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado
- essere in possesso di un certificato di frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgere periodicamente attività di formazione nell’ambito dell’amministrazione condominiale
Nel caso in cui, durante l’incarico, vengono meno uno dei requisiti iniziali, la cessazione diventa immediata.
Per tale evenienza, ogni condomino ha il diritto di convocare l’assemblea per nominare un nuovo amministratore di condominio.
Il ruolo delle associazioni di amministratori condominiali
Per associazioni degli amministratori di condominio si intendono delle organizzazioni che raggruppano i loro membri all’interno di una categoria al fine di rappresentare e tutelare i loro interessi economici e professionali.
In particolare, le associazioni degli amministratori di condominio si impegnano a:
- riunire i propri membri e dargli un’organizzazione
- promuovere iniziative relative alla loro professione e portarle a conoscenza a tutti gli associati
- offrire la propria disponibilità nel caso in cui diventa necessario avvalersi di un potere esecutivo o legislativo
- curare in modo indipendente oppure tramite terzi le notizie riguardanti il settore
- promuovere dei corsi di avviamento professionale a carattere propedeutico, corsi di aggiornamento professionale a tutti gli associati a costi convenienti
- creare un fondo di garanzia fideiussoria oppure stipulare una polizza assicurativa per tutelare la responsabilità professionale e civile degli amministratori di condominio
Le associazioni di amministratori di condominio sono dislocate su tutto il territorio nazionale e hanno diverse sedi, ciascuna con un rappresentante regionale e un ufficio relativo alla zona di appartenenza dell’amministratore di condominio.
Pertanto, per trovare un amministratore di condominio a Roma o un amministratore di condominio a Milano, è possibile consultare i membri dell’associazione della zona e individuare la persona giusta per le esigenze personali.
Alcune tra le associazioni di condominio più importanti sono A.I.A.C. (Associazione Italiana Amministratori di Condominio), UNAI (Unione Nazionale Amministratori d’Immobili), A.R.A.I. (Associazione Amministratori Immobiliari), CONF.A.I. (Confederazione Amministratori Immobiliari), A.R.CO. (Associazione Revisori Contabili Condominiali), A.N.A.P.I. (Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili), A.N.A.C.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali ed Immobiliari), A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali), M.A.P.I. (Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili), A.IM.A. (Amministratori Immobiliari Associati), A.N.A.I. (Associazione Nazionale Amministratori Immobili), A.P. (Associazione Amministratori Professionisti), APAC (Associazione Professionale Amministratori di Condominio), F.N.A. – Federamministratori (Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari), SESAMO (Associazione Amministratori Condominiali) e REVCOND (Revisori Condominiali Associati).
Domande frequenti
È obbligatorio aderire ad una associazione di amministratori condominiali?
L’amministratore di condominio non è tenuto a registrarsi presso l’associazione. Tuttavia, il ruolo di collegamento dell’associazione tra lui e i cittadini e la sua qualifica di associato danno un certo grado di sicurezza ai condomini.
Come si verifica l’iscrizione all’albo degli amministratori condominiali?
Premesso che non esiste un albo degli amministratori condominiali, si può però controllare se è associato a un’associazione. Basta soltanto entrare nel sito Web e inserire nome e cognome dell’amministratore nell’apposito campo.
Come trovare l’amministratore di condominio attraverso l’Agenzia delle Entrate
Per trovare un amministratore di condominio tramite l’Agenzia delle Entrate (sempre che abbia comunicato la propria nomina alla stessa agenzia), è necessario presentare apposita istanza con la motivazione che spinge a chiedere di conoscere il nome dell’amministratore di condominio.
