Compromesso per l’acquisto? Approfondiamo il funzionamento del preliminare!

Per molti di noi, l’acquisto di una casa è un evento unico nel corso della vita e, in ogni caso, è quasi sempre una decisione ad alto impatto emotivo e complessa nella sua evoluzione.

Dal controllo della documentazione urbanistica alla conformità degli impianti, dalla rata del mutuo ai costi del notaio e del rogito, sono davvero molte le cose da sapere e sulle quali non si può sbagliare. Un banale errore o una svista, infatti, possono diventare molto onerosi.

In questa sede, ci concentreremo sull’importanza del compromesso per l’acquisto di una casa e su come funziona questa fase del processo d’acquisto di una casa. Leggete il nostro articolo, soprattutto se si tratta dell’acquisto della prima casa!

Cos’è il compromesso d’acquisto?

Il compromesso per l’acquisto della casa, detto anche preliminare di vendita, è un contratto con il quale venditore e acquirente dell’immobile si impegnano in modo giuridicamente vincolante al buon fine della compravendita: in altre parole, con la sua stipula il venditore non può cedere il bene ad un terzo soggetto o stipularvi un’ipoteca o altro diritto e l’acquirente non più rifiutare di completare la trattativa, a meno che non venga corrisposta una penale.

In definitiva, impegna entrambe le parti, a differenza della proposta d’acquisto che impegna solamente l’acquirente.

Può essere stipulato secondo due modalità:

• Con scrittura privata, che consiste in un atto con valore legale e sottoscritto tra le parti;
• Con atto notarile.

 Quali clausole si definiscono nel preliminare?

Nel preliminare devono essere indicare le modalità e i termini della compravendita, ovvero

1. Il prezzo finale di vendita;
2. L’indirizzo presso il quale è situato l’immobile;
3. La manifestazione della volontà delle parti di vendere/acquistare;
4. La descrizione delle caratteristiche dell’immobile, inclusi i dati catastali.

Anche se si tratta di informazioni molto importanti, è facoltativo, invece, l’inserimento di clausole accessorie che riportano:

1. La data stabilita per la sottoscrizione del contratto;
2. L’ammontare della caparra;
3. L’importo della penale.

Infine, per quanto riguarda gli anticipi economici rilegati all’acquisto di un immobile, bisogna distinguere tra due soluzioni che hanno un’applicazione diversa, ovvero

• L’acconto, che consiste nell’anticipare una quota dell’importo totale di vendita;
• La caparra confirmatoria, che funziona da garanzia e può essere restituita al momento della stipula del contratto definitivo o scalata dell’importo totale da pagare.

Quanto cosa il compromesso d’acquisto e come si registra?

Il costo del compromesso d’acquisto è dato dalla somma delle seguenti imposte

• 200 euro di quota fissa a titolo d’imposta di registro;
• 16 euro di marca da bollo;
• Nel caso di compravendita tra privati, con immobile è soggetto a imposta di registro, 0,5 % della caparra versata e/o 3 % di ogni acconto versato;
• Se l’acquisto è soggetto a iva, l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro.

La registrazione del compromesso d’acquisto per un immobile presso l’Agenzia delle Entrate prevede le seguenti tempistiche

• Entro 20 giorni dalla stipula del contratto, nel caso di compravendita avvenuta in Italia;
• Entro 60 giorni, se la compravendita è avvenuta all’estero.

 Cosa succede in caso di inadempimento del preliminare

Nel caso in cui una delle due parti risultasse inadempiente non accettando la firma del contratto definitivo, il soggetto pronto alla firma del contratto può appellarsi all’art. 2932 del Codice civile.

Si aprirà, di conseguenza, la casistica adatta al caso specifico.