Avere un amministratore di condominio garantisce un certo margine di sicurezza in seno all’edificio. Tuttavia l’ordinamento giuridico italiano consente in alcuni casi specifici di non avvalersi di questa figura professionale, che in talune circostanze, per così dire, può divenire superflua. In vista di quanto, è possibile pertanto affermare che può esistere un condominio senza amministratore, previo rispetto delle normative attualmente vigenti e delle possibilità che attualmente vengono considerate lecite dalla legge italiana. Di seguito si analizzerà il caso del condominio minimo.
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I casi in cui si può gestire un condominio senza amministratore
Il codice civile, a seguito dell’entrata in vigore della legge n.220 del 2012, ha istituito la figura del condomino facente funzioni. Si tratta di una persona all’interno del condominio che non ha ruolo di amministratore ma che coordina tutto quello che interessa le cose comuni all’interno degli edifici, nei limiti delle sue conoscenze e delle sue capacità.
Onde evitare un carico di responsabilità oneroso, che potrebbe al contempo comportare conoscenze che vanno ben oltre il disbrigo di questioni quotidiane, la gestione di un condominio senza amministratore è consentita solo in un caso specifico, ovvero quando un condominio ha meno di otto proprietari (in caso contrario vigenti l’obbligo di presenza di un amministratore di condominio). Tra i proprietari viene pertanto nominato un factotum, in grado di occuparsi delle incombenze più semplici e sciocche, di cui magari può dare notizia attraverso la bacheca condominiale. Si occupa pertanto della rendicontazione delle spesse, della riscossione delle quote condominiali, del pagamento di bollette, ditta di pulizie e portinaio, del versamento delle ritenute d’acconto e così via.
Come prendere le decisioni senza amministratore condominiale
La presenza o meno dell’amministratore di condominio non toglie certo potere di veto all’assemblea condominiale, che resta ugualmente l’organismo centrale all’interno del condominio. La dottrina ha più volte messo in evidenza (anche in seguito a numerose sentenza della Corte di Cassazione) che nel condominio minimo, gestione e conservazione decisionale sulle cose comuni resta in capo all’assemblea. Da ciò ne consegue che non può il condominio factotum o un qualunque altro proprietario prendere un’iniziativa autonoma che non sia stata approvata dalla restante parte dei proprietari, tranne che per casi di estrema e massima urgenza.
L’assemblea viene indetta quando occorre prendere una decisione circa il condominio e le parti comune, ma non vi è obbligo di preventivo o di rendiconto di gestione. Certo, se queste due adempienze vengono poste in essere diventa tutto molto più lineare, ma la loro assenza non comporta difetto da parte del condominio. Ad ogni modo chi si occupa della parte burocratica del condominio, cerca di tenere ugualmente traccia di tutto ciò che riguarda le varie spese, ad esempio quelle concernenti la corrente elettrica, il passo carrabile, la gestione dei rifiuti, il pagamento delle spese varie e così via.
Ad inizio anno pertanto, per rendere trasparente e ad hoc la gestione, è possibile indire un’assemblea durante la quale stabilire come affrontare le spese, e a chi affidare la gestione di certi compiti. Così facendo si evitano aggravi di costo e rischi di inadempimenti per mera dimenticanza. Se ad anno cominciato si prendono queste decisioni, a fine anno, si fa una sorta di resoconto su quanto accaduto nel corso dei dodici mesi: non può essere affatto paragonato al rendiconto che stila l’amministratore (non per forza deve avere una struttura complessa, come quella prevista dall’art. 1130-bis c.c.) ma ugualmente contiene tutte le notizie di cui i singoli condomini devono tenere traccia.
Il caso dei lavori in condominio senza amministratore
Tutto quanto appena detto occorreva non solo a dare contezza circa la gestione di un condominio minimo ma anche ad andare ben oltre. Questo perché l’assemblea resta competente su diversi fronti: decide infatti circa le sorti degli eventuali lavori di manutenzione delle parti comuni all’interno del condominio. Ebbene se ci sono necessità di intervento sulla struttura, ogni condomino ha diritto di convocare l’assemblea e palesare quelle che per lui sono i bisogni di rattoppare nei punti critici dell’edificio. Basterà recapitare a tutti gli altri proprietari un avviso di convocazione assembleare e gestire la conduzione della stessa, ovviamente nel rispetto dell’articolo 66 del c.c., disp. att.
In base alle proposte effettuate e alle necessità di cui è interessato il palazzo, cambieranno i quorum deliberativi. Più precisamente si avrà:
- Un voto favorevole in caso di manutenzione straordinaria se vota la maggioranza dei presenti con almeno la metà del valore dell’edificio;
- Un voto favorevole in caso di manutenzione straordinaria “semplice” se vota la maggioranza dei presenti con almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ad ogni modo è opportuno evidenziare che, così come prevede anche l’articolo 1136, comma 4 del codice civile in materia di approvazione con maggioranza dei voti, che in assenza del raggiungimento del quorum previsto dalla legge, la decisione è rimessa alla discrezione valutativa del giudice di merito. A quest’ultimo andranno forniti tutti quegli elementi necessari a sostegno della questione che gli viene palesata.
Per questo, tra le altre cose, deve tenere anche conto, non solo del valore totale dell’importo necessario per i lavori di manutenzione, ma anche della relazione sussistente tra il predetto costo, il valore condominiale e la spesa ricadente sui singoli condomini in base alle quote ad essi spettanti. Per fare tutto quello poc’anzi descritto, è importante che il condominio sia dotato delle cosiddette tabelle millesimali.
In questo modo, in assenza di un voto unanime, si può deliberare sui lavori sulla base delle proprie quote di appartenenza. Anche perché, non essendoci un amministratore di condominio, sarà poi uno dei condomini a doversi occupare della burocrazia, pertanto analizzare il contratto con la ditta edile, gestire i pagamenti a quest’ultima e così via. Trattandosi di una situazione anomala, nel senso non comune, meglio andarci con i piedi di piombo magari affidandosi al parere di un esperto nella gestione delle incombenze di cui di solito si occupa un amministratore.
Nel caso di un condominio minimo che necessita di lavori, detto in altri termini, la soluzione assembleare più adatta alle esigenze sarà: convocazione di assemblea, deliberazione sui lavori, affidamento degli stessi ad un’impresa specializzata.
Le regole condominiali quando non c’è un amministratore
L’assenza di un amministratore di condominio non comporta certo l’assenza di regole condominiali. Indipendentemente da chi guida gli altri, ci vuole un regolamento condominiale attraverso il quale consentire un corretto comportamento dei proprietari. Le regole condominiali vanno rispettate da tutti, indistintamente, perché sono emblematiche per la convivenza, per la buona educazione e il rispetto delle necessità altrui. Anche in questo caso, si può redigere un regolamento da portare in assemblea e poi, una volta approvato da tenere in bella vista in portineria o in bacheca per rammentare quando occorre sapere per una corretta disciplina.
La pulizia delle scale senza amministratore
Tra le varie incombenze di cui il factotum si deve occupare c’è quella che concerne la pulizia delle scale. Si possono ingaggiare le ditte di pulizia, o in alternativa decidere di alternarsi tra loro e pulire, risparmiando quindi anche sulla spesa mensile della pulizia.
Conto corrente del condominio senza amministratore
In genere un condominio costituito possiede un codice fiscale. Grazie alla presenza del codice fiscale è possibile aprire un conto corrente intestato al condominio. Questo accade indipendentemente dalla presenza dell’amministratore di condominio, per cui in assenza di quest’ultimo sarà chi si occupa della burocrazie del condominio a compiere l’operazione di apertura del conto. Sempre a prescindere dalla presenza dell’amministratore, è il condominio ad essere considerato come sostituto d’imposta, per cui può essere versata la ritenuta d’acconto per tutti quei lavori che sono realizzati dai professionisti e per cui ogni anno andrà presentato un modello 770 per la dichiarazione dei redditi.
È conveniente gestire un condominio senza amministratore?
Si può gestire un condominio senza amministratore? Ovviamente sì, ma occorre fare una giusta osservazione. Finché si tratta di un piccolo condominio, formato cioè da un massimo di otto persone, l’edificio può essere facilmente gestito, ma si tratta comunque di responsabilità che non vengono prese facilmente da chiunque o comunque a cuor leggero. Forse per questo sarebbe sempre opportuno consultare un albo amministratori di condominio e scegliere un professionista da cui farsi seguire.
In quali problemi si può incorrere senza amministratore di condominio? (conclusioni)
In buona sostanza è difficile che i problemi possano manifestarsi a causa dell’assenza dell’amministratore di condominio. È infatti naturale che siano delle incombenze fiscali e legali da rispettare. Il mancato rispetto di tali regole potrebbe comportare una posizione scomoda che porterebbe il condominio ad incorrere in sanzioni.
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