La risoluzione anticipata del contratto di affitto (o di locazione) si ha nel momento in cui davanti ad un contratto di locazione regolarmente stipulato, una delle due parti coinvolte ritenga opportuno svincolarsi dallo stesso prima della sua naturale scadenza. Si possono palesare numerose situazioni in cui lo scioglimento anticipato del contratto di affitto possa manifestarsi. Eccoli riportati qui di seguito.
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La risoluzione consensuale
Abbiamo detto nel paragrafo introduttivo che una delle due parti può volere la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Invero si può ipotizzare questo scioglimento anche se sussiste il consenso di conduttore e locatore. Entrambi cioè manifestano la propria volontà di divincolarsi dall’impegno preso a monte. E dal momento che è una decisione presa con il beneplacito di entrambi, se optano per questa possibilità, bisognerà esclusivamente tener conto dei vari aspetti fiscali.
La risoluzione anticipata del conduttore
La risoluzione anticipata del conduttore è molto meno ostica rispetto a quella che la legge prevede per il locatore. Solo l’affittuario infatti ha il diritto di poter recedere dal vincolo contrattuale quando lo ritenga più opportuno. Questo in quanto all’interno di ogni contratto, vi è prevista una clausola (apposita) di recesso convenzionale. Essa sussiste solo in presenza di motivi onerosi (come prevede l’ articolo n. 3, della legge n. 431/1998), e che andranno debitamente specificati nella lettera di preavviso che viene inviata al proprietario di casa, attraverso una raccomandata, almeno 180 giorni prima.
Qualora non si dovesse dare preavviso, o comunque non si rispettino i termini di legge vi sono delle conseguenze non di poco conto per l’affittuario. Il locatore vedrà infatti rinnovarsi il contratto di locazione mantenendo le stesse condizioni di quello in scadenza. Di contro, il conduttore sarà tenuto al pagamento in favore del locatore dell’importo che avrebbe dovuto essere versato in sei mensili concernenti il mancato preavviso, anche qualora sussista il rilascio dell’immobile. Dovrà altresì provvedere a risarcire i danni che sono stati arrecati al locatore proprio per l’anticipata restituzione dell’immobile.
La risoluzione anticipata del locatore
Il locatore come già anticipato non ha molte possibilità di sciogliere il contratto prima che esso scada. Ha infatti il diritto di disdire per finita locazione, a patto che dia un preavviso al conduttore di 180 giorni dalla data di scadenza (se l’immobile serve per vivere). Dai 12 ai 18 mesi di preavviso sono invece previsti per immobili non usati come abitazione.
Un’ipotesi di recesso anticipato, nel rispetto dei dettami di legge e dell’art. 1612 del c.c., potrebbe essere quella di richiedere la risoluzione anticipata per necessità di dover andare ad abitare lui stesso in quell’appartamento. In altre circostanze deve per forza attendere la scadenza naturale del contratto.
La questione fiscale
Come abbiamo già detto, occorre far fronte a degli adempimenti fiscali ed economici in vista di una risoluzione anticipata del contratto di locazione. Ovviamente si tratta di spese che vanno affrontate tanto dal conduttore che dal locatore. Il primo ad esempio, se recede in anticipo, ha l’obbligo di corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Circa la questione della caparra, il locatore non sempre è tenuto a restituirla ma può trattenerla nel caso l’immobile presenti dei danni o delle difformità rispetto a quando è stato consegnato.
Vi è un vero e proprio adempimento fiscale poi, ovvero quello concernente la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto. Trattasi di un’imposta che andrebbe pagata dal locatore, il quale potrà pur sempre rivalersi sul conduttore chiedendogli il rimorso della metà della somma versata al fisco (ex art. 8, l. n. 392/1978).
Non dimentichiamo comunque che davanti a gravi situazioni, come inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto ad avanzare richiesta di risarcimento dei danni arrecati per la cessazione del contratto antecedente alla naturale scadenza. Secondo una sentenza della Suprema Corte, la somma risarcitoria rappresenta uno strumento valutativo nelle mani del giudice de quo, il quale non dovrà tralasciare alcuna circostanza (Sentenza n. 2865/2015).
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