In certi casi, dopo l’acquisto o la costruzione di un immobile, possono emergere dei problemi o vizi. Cosa si può fare in questi casi e quali tutele ha l’acquirente?
In questo articolo affrontiamo le principali questioni riguardanti il tema, ma è importante ricordare che, quando si tratta di questioni immobiliari, il supporto di un esperto legale può essere fondamentale. L’avvocato Ticozzi, specializzato in diritto immobiliare, offre una consulenza personalizzata per aiutare a navigare questi problemi complessi. Sul suo sito web puoi trovare ulteriori informazioni sul suo approccio e servizi.
Indice dell'articolo
Diverse tutele per il contratto di vendita con rogito e il contratto di appalto
La tutela per il nuovo proprietario di un immobile cambia in parte a seconda del tipo di contratto che ha concluso:
- Acquisto di una casa già esistente: si tratta di un contratto di compravendita, in questo caso il venditore deve fornire la garanzia per i occulti nel caso in questi emergano entro un anno dalla vendita. La legge prevede l’obbligo di denunciare la presenza di tali vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta;
- Immobile fatto costruire su un terreno da parte del proprietario: ci troveremo di fronte a un contratto di appalto: la responsabilità in questo caso è dell’appaltatore e ha dei termini un po’ differenti. La garanzia vale per due anni dal compimento dell’opera e vi è l’obbligo di denunciare la presenza del vizio entro 60 giorni;
- Immobile venduto nuovo da parte di un soggetto che ha anche provveduto alla costruzione (venditore – costruttore): chi ha acquistato il bene può utilizzare le norme più favorevoli previste per il contratto di appalto, per cui con i termini indicati nel punto precedente.
Infine, occorre ricordare che l’appaltatore ha anche un obbligo di garanzia decennale (prevista dall’art. 1669 cc) e ciò per i cosiddetti gravi difetti, come per esempio le infiltrazioni: questa garanzia è dovuta dall’appaltatore per 10 anni a tutti coloro che siano proprietari del bene entro questo periodo, per cui non solo in favore del primo acquirente (unica controparte contrattuale del costruttore).
Tempistica per la denuncia dei problemi emersi
Come visto, a seconda del tipo di contratto e delle circostanze, ci sono termini differenti per esercitare i diritti relativi alla garanzia sui vizi occulti: nel contratto di compravendita occorre procedere con la denuncia del vizio entro 8 giorni dal momento in cui si scopre, mentre nel contratto di appalto questo termine è di 60 giorni. Poi vi è il termine di prescrizione, che è 1 anno per il contratto di vendita e 2 anni per il contratto di appalto.
Se si scoprono dei vizi occulti nell’immobile dopo il rogito o la consegna da parte dell’appaltatore, è importante documentare la denuncia attraverso l’invio di una raccomandata A/R o di una PEC. Nella comunicazione dovrebbero essere indicati i difetti occulti che si sono manifestati, questo vale ad assolvere l’obbligo di provvedere alla loro denuncia. In aggiunta può essere utile indicare che viene richiesta al venditore o all’appaltatore, a seconda dei casi, la riparazione dei vizi che si sono manifestati oppure il rimborso di una somma pari ai costi di riparazione dell’immobile acquistato.
Non vi è garanzia per i vizi palesi o conosciuti
La disciplina del contratto di compravendita ma anche quella del contratto di appalto offrono tutela solo per i vizi occulti e non invece quelli palesi. Questi ultimi, infatti, sono considerati noti al momento del rogito o della consegna del bene e quindi accettati. Ciò vale anche nell’appalto: se un difetto palese è presente al momento della consegna e non viene contestato, si può ritenere che sia stato accettato.
Per cui è importante inserire nel contratto di vendita o nel verbale di consegna del bene in caso di appalto una clausola che indichi eventuali vizi che non si accettano e che devono essere riparati dal venditore o dall’appaltatore.
Come procedere dopo il rogito o la costruzione?
Se il venditore o l’appaltatore non intende provvedere alla riparazione dei vizi occulti o alla restituzione della parte di prezzo corrispondente, l’acquirente può ricorrere alla giustizia. L’azione giudiziaria va avviata entro un anno dal rogito o dalla consegna, nel caso di vendita, o entro due anni, nel caso di appalto.
In particolare, l’acquirente può fare causa al venditore per risolvere il contratto (azione redibitoria) o per ottenere una riduzione del prezzo (azione estimatoria), oltre al risarcimento del danno. L’appaltante può fare causa all’appaltatore per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, oltre al risarcimento del danno.
Il Ruolo del Notaio che redige l’atto di acquisto
Il Notaio, nel rogito di compravendita, garantisce la correttezza formale dell’atto e l’identità delle parti. Non ha però il compito di verificare lo stato dell’immobile, né può essere ritenuto responsabile dei vizi occulti.
Per avere certezza sul punto, potrebbe essere utile l’assistenza di un tecnico quale un geometra o un architetto che svolga delle verifiche preliminari per accertare la presenza di eventuali vizi e la conformità del bene ai permessi comunali. Anche l’assistenza di un avvocato immobiliarista potrebbe essere utile per inserire delle clausole nel preliminare (o nell’appalto) che garantiscano il futuro proprietario e per prevedere nel rogito e nel verbale di consegna di un bene costruito una previsione che indichi che determinate problematiche emerse non sono accettate dalla parte.
In sintesi la compravendita o l’appalto di un immobile sono operazioni complesse, che comportano importanti responsabilità per il venditore o l’appaltatore in caso di vizi occulti. È importante per l’acquirente o l’appaltante essere a conoscenza dei propri diritti e dei termini per esercitarli.
