Vivere in un condominio con più di 4 unità immobiliari prevede l’obbligo di nominare un amministratore di condominio. Ci stiamo riferendo a quella figura professionale che si occupa della gestione delle questioni ordinarie e straordinarie che riguardano la proprietà degli spazi comuni.
Generalmente i costi relativi ad un amministratore di condominio dipendono da numero delle unità immobiliari che è tenuto a gestire. In ogni caso, si tratta di una figura necessaria dal punto di vista fiscale ed economico, il cui compito è quello di gestire i rapporti tra condomini. In virtù dei compiti che deve svolgere, l’amministratore di condominio deve essere in possesso di specifici requisiti e abilità tecniche.
Per questo motivo, la normativa attualmente in vigore prevede che, affinché un soggetto possa essere eletto amministratore di condominio occorre che abbia una specifica abilitazione. La sua nomina deve avvenire tramite assemblea condominiale. In tale occasione, si decide qual è il compito del professionista, qual è il suo compenso e l’eventuale rinnovo dell’incarico o la sua revoca.
Nel caso in cui, in sede di assemblea condominiale, non dovesse essere raggiunto l’accordo per la nomina di un amministratore, è possibile procedere con la nomina da parte del Tribunale. Dopotutto la presenza di una persona che gestisca gli aspetti fiscali, economici e i rapporti tra condomini è un obbligo previsto dalla legge e, al quale, non è possibile sottrarsi.
Cosa fa un amministratore di condominio
Il compito dell’amministratore di condominio è piuttosto vario e prevede la gestione delle pratiche fiscali ed economiche, l’intermediazione tra i comproprietari. La presenza di un amministratore di condominio diventa obbligatorio quando in un contesto esistono più di 4 unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi.
Questa condizione fa sì che ci siano delle aree comuni, ovvero in comproprietà, che devono essere amministrate da un soggetto terzo (l’amministratore). Quando parliamo di comproprietà ci riferiamo ad aree comuni come scale, aree di manovra, cancelli, atrii, androni, ascensori, tetti, etc.
La figura dell’amministratore è di tipo esecutivo. Il suo compito, infatti, è quello di mettere in pratica le decisioni assunte in fase di assemblea condominiale. Ma, in realtà, il suo ruolo non si esaurisce qui. Infatti, questa figura funge anche da rappresentate legale del condominio.
Per essere nominati amministratori di condominio occorre essere in possesso di specifici requisiti tecnici. Innanzitutto, è necessario essere una persona fisica o una società. In quest’ultimo caso, è doveroso specificare che la legge non ha disposto nulla in merito alla forma che deve assumere la società che ricopre questo incarico. Di fatto, può trattarsi sia di una società di persone che di una società di capitali.
La legge, però, fissa i requisiti che deve avere l’amministratore-persona fisica. Per poter svolgere il suddetto incarico, infatti, occorre:
- avere più di 18 anni;
- essere nel pieno godimento dei diritti civili;
- avere conseguito il diploma di scuola media superiore;
- avere conseguito l’attestato di amministratore di condominio in seguito alla partecipazione ad un corso di formazione;
- essere iscritto all’albo amministratori di condominio;
- svolgere ogni anno attività di formazione per rimanere aggiornati sulle ultime disposizioni;
- non essere interdetto o inabilitato;
- non aver subito condanne per delitti nei confronti della Pubblica Amministrazione;
- avere i requisiti di onorabilità e professionalità;
- non essere sottoposto a misure di prevenzione diventate definitive;
- non essere stato annotato nell’elenco dei protesti combinati.
Quanto costa un amministratore di condominio
Il costo di un amministratore di condominio dipende dal numero dei condomini di cui dovrà curare gli affari legali e fiscali. Inoltre, ad influire sul costo finale, è anche la complessità della situazione da gestire (es. immobile con o senza ascensore, etc.).
In ogni caso, il costo medio per l’amministratore di condominio oscilla tra i 50 euro agli 80 euro all’anno, per singola unità immobiliare. È, dunque, chiaro che i condomini con 5 proprietà procureranno un guadagno di circa 250/400 euro all’anno, mentre quelli con 10 unità immobiliari frutteranno il doppio.
Date le cifre estremamente esigue, gli amministratori di condominio in genere sono professionisti che svolgono contemporaneamente un’altra occupazione. Inoltre, per aumentare le entrate, spesso, prendono in gestione diversi condomini, riuscendo a racimolare una somma più alta.
Quanto costa se viene nominato dal tribunale?
Nel caso in cui l’assemblea condominiale non riuscisse a raggiungere un accordo per la nomina di un amministratore, sarà compito del Tribunale provvedere alla nomina giudiziale. In questo caso, visto che la decisione non è assunta dai condomini, il compenso del professionista è stabilito su base unificata.
In sostanza, tutte le volte che un’assemblea condominiale raggiunge uno stato di inerzia la legge, per salvaguardare gli interessi e i diritti dei condomini, prevede che avvenga la nomina giudiziale dell’amministratore di condominio.
Il compito è eseguito dal Tribunale del luogo in cui è ubicato il condominio. Per avviare la procedura occorre presentare ricorso, specificando che il motivo, ovvero la necessità di nominare un amministratore per non aver l’assemblea condominiale provveduto.
In tal caso, occorre allegare alla richiesta il verbale dell’assemblea che attesta la mancata nomina dell’amministratore. Il Tribunale provvede a nominare l’amministratore con un’udienza alla quale possono prendere parte tutti i condomini.
I costi previsti per seguire questo iter burocratico sono i seguenti:
- contributo unificato 98 euro;
- marca da bollo da 27 euro;
- tassa d’integrazione del valore di 200 euro;
- spese per notifiche.
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